Il Notaio e la contrattazione immobiliare

Il ruolo del Notaio è fondamentale nella contrattazione immobiliare; egli garantisce imparzialità rispetto alle parti, capacità di assicurare sicurezza al contratto, parità di informazioni e tutele per i contraenti. Il Notaio, con la sua specializzazione e la sua indipendenza, garantisce tutto questo, rendendo nel nostro ordinamento quasi nullo il contenzioso relativo al traffico giuridico immobiliare. Il Notariato rende un fondamentale contributo alla formazione dei registri pubblici immobiliari e al loro sviluppo, rendendoli affidabili.

Nell’àmbito della contrattazione immobiliare il legislatore ha attribuito ai Notai ampi poteri di controllo che coinvolgono la validità del contratto e la corretta informazione dei contraenti. Sono molti, infatti, gli obblighi a cui è tenuto il Notaio e le sanzioni conseguenti al mancato rispetto degli stessi. La preparazione del Notaio in àmbito immobiliare consente di potersi a lui rivolgere anche al fine di ottenere consulenza con riguardo alle imposte relative al godimento delle unità immobiliari (IMU, TARI) e alla stipula di contratti di locazione e comodato. Inoltre, è possibile rivolgersi al Notaio per ottenere consulenza sulle migliori soluzioni per garantire i contraenti con riguardo a futuri accadimenti familiari e successori.

Perciò, affidarsi a un Notaio diventa necessario, se si intende acquistare o vendere con sicurezza un bene immobile.

In particolare, colui che intende vendere un immobile può affidare al Notaio i controlli del bene che intende cedere fin dal momento in cui lo offre sul mercato, garantendo quindi i potenziali acquirenti sul futuro contratto da stipularsi, utilizzando altresì un’apposita vetrina pubblicitaria offerta dal Notariato. É infatti possibile ottenere una speciale certificazione notarile, consistente nell’apposizione di un bollino blu che, appunto, garantisce, con assunzione di responsabilità da parte del Notaio, l’immobile in vendita. Per ogni ulteriore informazione al riguardo si consulti il sito internet www.avvisinotarili.it Il sistema è utilizzabile anche al fine di vendere unità immobiliari attraverso aste telematiche tra privati, sfruttando la rete dei Notai diffusa sul territorio nazionale.

Il contratto preliminare

È opportuno che le parti che intendono vendere e acquistare un immobile si rivolgano al Notaio fin dalla predisposizione del contratto preliminare, così da evitare gli errori che frequentemente vengono fatti in occasione di quello che viene definito anche come “compromesso”.

Il Notaio, infatti, può consigliare i contraenti su quali clausole sono necessarie per la conclusione di un valido contratto preliminare, quali invece rischiano di renderlo invalido e quali, infine, seppure non necessarie, è opportuno inserire per ottenere una migliore tutela dei propri interessi. Il Notaio può, inoltre, fin dal momento della stipula del contratto preliminare, svolgere e consigliare le indagini necessarie, di tipo urbanistico, catastale, fiscale e civile, per consentire un acquisto più sicuro.

Il Notaio può inoltre dare consigli e adempiere alle prescrizioni legislative in materia di tutela degli acquirenti di immobili da costruire, di cui al D.Lgs. 20 giugno 2005, n. 122, che oggi impone, per una maggior sicurezza degli acquirenti, la stipula del contratto di vendita con la forma dell’atto notarile.

Il Notaio può anche ricevere il preliminare per atto pubblico o per scrittura privata autenticata, così che esso possa essere trascritto. La trascrizione del preliminare, oltre a dare maggiori garanzie circa l’adempimento dello stesso, consente di opporre la conclusione del contratto a coloro che abbiano acquistato sull’immobile diritti trascritti successivamente, così da tutelarsi, ad esempio, da ulteriori preliminari stipulati del venditore, da trasferimenti a favore di terzi soggetti oppure dall’iscrizione di ipoteche o pignoramenti prima della stipula del contratto definitivo. Inoltre, la trascrizione del preliminare consente al promissario acquirente di ottenere un privilegio sull’immobile in caso di inadempimento da parte del promittente venditore.

La vendita

Il Notaio è chiamato a ricevere i contratti di vendita di beni immobili, al fine della loro trascrizione. Anche in questo àmbito l’attività svolta per legge dal Notaio va ben oltre alla semplice identificazione delle parti. Egli è infatti responsabile della liceità dell’atto che è chiamato a ricevere, della riscossione delle imposte per conto dello Stato – servizio questo, che rende senza oneri per la collettività – e deve, come in ogni atto, preoccuparsi di tradurre la volontà delle parti in termini giuridici.

Il legislatore ha poi onerato il Notaio di numerosi controlli, quali, ad esempio, quelli urbanistici e catastali. L’attività del Notaio, al riguardo, si traduce in un controllo formale della legittimità dei titoli e della conformità catastale. Per evitare ulteriori problemi, il Notaio può consigliare alle parti, tenendo conto del caso concreto, circa l’opportunità di far predisporre da un tecnico competente una relazione che analizzi anche la concreta situazione dell’immobile oggetto di vendita, così da essere certi che lo stesso sia priv di abusi.

Il Notaio, inoltre, verifica che il bene venduto appartenga effettivamente a colui che lo vende e indaga la presenza di eventuali formalità pregiudizievoli (ipoteche, pignoramenti, vincoli etc.).

Il Notaio chiamato a ricevere un contratto di vendita deve tenere poi conto di numerosi altri aspetti, quali, a titolo di esempio, il regime patrimoniale delle parti intervenute, allorché esse siano coniugate.

Ancòra, il Notaio consiglia la parte circa la soluzione fiscalmente corretta e più conveniente da scegliere, per realizzare il risultato voluto.

Nella fase successiva alla stipula, il Notaio provvede alla registrazione dell’atto, alla sua trascrizione dei registri immobiliari e alla voltura catastale. Egli è tenuto inoltre a provvedere, per conto delle parti, ad effettuare i versamenti tributari obbligatori per legge.

“L’affitto con riscatto”: rent to buy e altre forme di trasferimento differito di beni immobili

Spesso i contraenti non vogliono stipulare un contratto che preveda l’immediato passaggio della proprietà del bene immobile, con il contestuale pagamento dell’intero prezzo di vendita, ma preferiscono – o perché non è per loro possibile accedere al credito bancario per ottenere un mutuo sufficiente a pagare l’intero prezzo di vendita o perché intendono valutare l’eventualità dell’acquisto dopo aver goduto per un certo periodo del bene – iniziare ad utilizzare l’immobile, versando un corrispettivo per il suo godimento, acquistandolo e pagandone il prezzo più avanti.

Invero, non esiste nel nostro ordinamento giuridico un contratto che si chiami “affitto con riscatto”, ma esistono tante diverse possibilità tra cui scegliere, a seconda della necessità del caso concreto.

Ad esempio, il contratto di rent to buy è il contratto con il quale si prende in locazione un immobile riservandosi il diritto di acquistarlo e imputando fin da subito parte di quanto versato all’attuale proprietario a titolo di pagamento per la futura ed eventuale vendita che si andrà a stipulare. Accanto a questo tipo di contratto il Notaio può consigliare altre e diverse formule, che si adattino alle concrete esigenze del caso, per realizzare un acquisto immobiliare senza versare subito l’intero corrispettivo, tutelando sia il venditore, sia l’acquirente. Tra di esse, la vendita con riserva di proprietà, la vendita con prezzo dilazionato e la costituzione di ipoteca legale, il preliminare trascritto con consegna anticipata del bene etc.

La rinuncia alla comproprietà e alla proprietà immobiliare

Sempre più spesso viene richiesto al Notaio di ricevere atti di rinuncia alla comproprietà immobiliare. Qualora infatti si sia comproprietari di un immobile, di cui si sostengono le spese di gestione senza usufruire dei relativi benefici, può essere conveniente rinunciare alla propria quota di proprietà, la quale si accresce proporzionalmente agli altri comproprietari.

Il Notaio può ricevere anche atti di rinuncia alla intera proprietà immobiliare. Infatti, in ragione dell’elevata imposizione fiscale che colpisce gli immobili, anche quelli molto difficili da vendere, può essere conveniente liberarsi della proprietà degli stessi attraverso un atto di rinuncia, in conseguenza del quale la proprietà dell’immobile viene acquistata dallo Stato. Tuttavia, la liceità di un atto di questo tipo è opportuno sia valutata con attenzione, volta per volta, insieme al Notaio.

Il mutuo ipotecario e la surroga

Il Notaio è chiamato dalla Legge a ricevere le dichiarazioni con cui si costituisce un’ipoteca volontaria. Questo tipo di attività viene resa, prevalentemente, in occasione della stipulazione di mutui ipotecari.

Il Notaio, come sempre quando è chiamato a ricevere un atto pubblico, non si limita a una semplice attività di identificazione delle parti e di inserimento degli effetti giuridici dell’atto nei pubblici registri, ma deve altresì verificare la validità del mutuo e deve, inoltre, controllare che esso sia conforme alla volontà delle parti, alle quali, pertanto, in una posizione di terzietà, dovrà spiegare le clausole del contratto che si apprestano a firmare. Per questo motivo, il Notaio deve, come sempre, leggere per intero l’atto ad alta voce.

Allo stesso modo, nella fase preliminare alla stipula, Il Notaio interloquisce con la banca, alla quale relaziona sullo stato giuridico dei beni da ipotecare, fornendole garanzia circa la fattibilità dell’operazione. Al termine dell’atto il Notaio predispone una relazione alla banca avente ad oggetto, in particolare, la buona sorte dell’iscrizione ipotecaria.

Per le stesse ragioni il Notaio viene coinvolto anche quando il mutuatario decide di surrogare il credito con un’altra banca, così da sostituire il mutuo con uno più conveniente. In questo caso la spese dell’operazione è interamente a carico della banca surrogante.

La Legge prevede la possibilità di portare in detrazione gli interessi passivi e i relativi oneri accessori derivanti da mutui ipotecari stipulati per l’acquisto dell’immobile destinato a costituire l’abitazione principlae del mutuatario stesso o di un suo familiare. L’acquisto deve avvenire a sua volta o contestualmente alla stipula del mutuo oppure nei dodici mesi antecedenti o successivi alla stipula del mutuo. Tra gli oneri accessori che possono essere oggetto di detrazione v’è anche l’onorario del Notaio relativamente alla stipula del contratto del solo contratto di mutuo.

Transazioni e conciliazioni nel procedimento di mediazione

Il Notaio può essere chiamato inoltre a ricevere atti di trasferimento di beni immobili in occasione del raggiungimento di un accordo ottenuto a seguito di un procedimento di mediazione. Il contratto sarà, a seconda dei casi, una vendita, una divisione, l’accertamento di un avvenuto acquisto di un bene per usucapione, etc., è avrà comunque sempre causa transattiva. La conclusione di un accordo di questo tipo consente alle parti un particolare risparmio fiscale.

Le altre forme di trasferimento immobiliare

Infine, il Notaio è chiamato a ricevere gli atti di trasferimento della proprietà immobiliare o di trasferimento o costituzione di diritti reali su beni immobili effettuati attraverso contratti diversi dalla vendita.

E così ci si può rivolgere al Notaio per stipulare una donazione, una divisione, una transazione, una permuta, una datio in solutum, un trasferimento in esecuzione degli accordi di separazione o di divorzio tra i coniugi, un mandato a vendere senza rappresentanza, un’assegnazione da società, ad esempio cooperativa, etc. Il Notaio fornisce a chi gli si rivolge ampia consulenza sul contratto più adatto, ad scegliere per il caso concreto.

La vendita degli immobili attraverso gli “avvisi notarili”

Qualora si voglia vendere un’unità immobiliare è possibile far controllare e certificare l’immobile dal Notaio, procedendo alla sua offerta sul mercato tramite il sistema degli “avvisi notarili”: www.avvisinotarili.it

In questo modo è possibile offrire sul mercato l’unità immobiliare che si intende vendere senza rischiare sorprese e dando maggiore affidabilità a chi vuole acquistare. Il servizio è offerta a privati, ma anche agli altri operatori professionali del mercato immobiliare, quali, ad esempio, i mediatori.

Il “deposito prezzo”

Ai sensi del comma 63 lett. c), dell’art. 1 della Legge 27.12.2013 n.147, il Notaio può ricevere in deposito l’intero prezzo o corrispettivo, ovvero il saldo degli stessi, se determinato in denaro, oltre alle somme destinate ad estinzione di gravami o spese non pagate o di altri oneri dovuti, in occasione del ricevimento o dell’autenticazione di atti di trasferimento della proprietà o di trasferimento, costituzione o estinzione di altro diritto reale su immobili o aziende, se in tal senso richiesto da almeno una delle parti e conformemente all’incarico espressamente conferito.

Il deposito del prezzo consente una maggiore tutela per le parti dell’atto e, in particolare, per l’acquirente del bene immobile o dell’azienda; in caso di deposito del prezzo, infatti, il Notaio consegna al venditore il prezzo o il corrispettivo ricevuto dall’acquirente solo una volta eseguite la registrazione e la pubblicità dell’atto, ai sensi della normativa vigente, e verificata l’assenza di gravami e formalità pregiudizievoli ulteriori rispetto a quelle esistenti alla data dell’atto o da questo risultanti. É infatti possibile che tra la data di stipula dell’atto e quella della sua trascrizione vengano iscritte o trascritte ipoteche, pignoramenti, altre vendite del bene, che saranno quindi opponibili all’acquirente. Se, infatti, l’acquisto si conclude davanti al Notaio il 2 giugno e l’atto viene trascritto il 5 giugno, l’eventuale ipoteca iscritta il 3 giugno contro il venditore compromette l’acquisto, essendo stato efficacemente presa, il tutto senza responsabilità del Notaio che abbia comunque chiesto celermente la trascrizione dell’atto. Solo il deposito del prezzo o la previa trascrizione del contratto preliminare garantiscono da tale rischio la parte acquirente dell’immobile.

Inoltre, se nell’atto le parti hanno previsto che il prezzo o corrispettivo sia pagato solo dopo l’avveramento di un determinato evento o l’adempimento di una determinata prestazione, il Notaio stesso svincola il prezzo o corrispettivo depositato quando gli viene fornita la prova, risultante da atto pubblico o scrittura privata autenticata, ovvero secondo le diverse modalità probatorie concordate tra le parti, che l’evento dedotto in condizione si sia avverato o che la prestazione sia stata adempiuta.

Il cliente, qualora intenda avvalersi del sistema sopra descritto o qualora ritenga necessario ottenere ulteriori informazioni con riguardo alla disciplina del “deposito prezzo”, può e deve rivolgersi allo Studio Notarile. In caso di esercizio del “deposito prezzo” il Notaio chiederà il pagamento di un ulteriore corrispettivo, commisurato all’entità e alla complessità dell’incarico affidatogli.